第12章 突破極限（下）(1)[第3頁/共6頁]

“導演加製片人”的形式

在做中國中間這個項目時，我們請美國的中介給我們保舉合作火伴。人家保舉得很清楚，有三類合作火伴我們能夠挑選。第一類是傳統的地產商，他們本身有錢，做得非常慢，但口碑不錯。第二類叫作免費開辟商，這些人本身向來不出甚麼錢，往那兒一站，大師都給他們錢，就跟張藝謀一樣。我們當時都想不清楚，地產商都是充大款，都是投資的，如何另有免費開辟商？導演、大夫、狀師才免費啊。第三類是一些信任基金。厥後我們就開端研討這些大的地產企業，比如美國漢斯是做信任基金的，它在北京開辟了“公園大道”項目。彆的，鐵獅門實際上就是“導演加製片人”形式。這些企業最後和誰連絡？和金融投資者連絡。而金融投資者又慢慢演變成像凱德置地如許的本錢加地盤的房地產企業。這就是當GDP達到六萬美圓時紐約地財產的貿易形式，是一種龐大的、合作精美的貿易形式。

像LV（路易威登）這些品牌，品牌商打折會很有技能，隻在一些特定的處所打折，而不會閤中在門店打折。比如他們會在奧特萊斯或其他處所做一些倉儲，即便打折，也打得很有莊嚴，不會打到地攤上去。當然，我這個朋友掙的是加產業的錢。他本來在鄉間當農夫，現在乾這事，一件襯衫能掙兩塊五，一天就幾十萬件，以是他感覺挺對勁。

這類公司合作的是甚麼？跟富士康差未幾，合作的是範圍、本錢和速率，看誰的範圍大、速率快、週轉快，彆的本錢還低。以是，在這個階段，企業輕易呈現的品德題目就是在本錢上偷工減料，蘿蔔快了不洗泥。彆的，因為發賣要快，以是這類公司對市場情勢吵嘴的反應特彆活絡。再有就是大範圍獲得地盤。這類形式要想存在，必須有三個前提：第一，快速地、低成本地獲得地盤。第二，房價每年上漲10%～15%。大師曉得，你拿到的地價和房價是一樣的，所謂麪包和麪粉是一個價。三年今後，你停止發賣，結算利潤。如果房價每年的複合增加不到15%（實際上，三年以內漲了70%以上），加上本錢、稅和辦理費，那你就不成能無益潤。以是，一旦房價不漲，這類形式就死了。第三，本錢市場的支撐，就是每年從本錢市場拿到便宜的錢來鞭策房價、股價一起漲。